汇款到泰国购房：FET外汇证明、SWIFT与常见错误

泰国法律在多种情形下允许外国人拥有公寓单位。大多数买家依据的是《公寓法》第19(5)条：购房款须以外币汇入泰国，或从符合条件的外币账户或非居民账户中提取。土地局在过户时核查相关证明。持泰国永久居留或BOI身份者依据其他条件，需要单独咨询。

租赁别墅没有此项法律要求，但同样的文件能保护您：证明资金来源以通过反洗钱审查，出售时证明当初支付的价格，并便于日后将资金汇回。

文件问题通常出现在：通过换汇应用以泰铢汇入、汇入朋友或中介的泰国账户，或拆分成多笔小额汇款却没有逐笔取得凭证。只要提前确定路径，这些都可以避免。

外汇交易证明（FET），有时称为Tor Tor 3，由泰国收款银行出具，证明一笔外币资金自境外汇入、兑换为泰铢，用途为购买指定的公寓单位。

各银行的门槛和做法不同，请书面询问收款银行针对您的金额会出具什么文件。

文件必须显示的内容

• 汇款人为您本人（买方），而非亲属或公司，除非律师认可。
• 原始币种为外币。
• 用途：购买Y项目X号公寓单位。
• 收款账户：您本人的账户，或开发商账户并在附言中注明您的姓名和单位号。

若资金直接汇入卖方或开发商账户，请确认银行是否会以您的名义出具FET。有些银行只向账户持有人出具，这样文件上会是卖方的名字。

俄语买家是普吉岛最活跃的群体之一：2026年第一季度，俄罗斯人在泰国的公寓过户量同比增长33%，普吉岛金额居首。泰国未对俄罗斯实施制裁，泰国银行可接收该地区许多银行的SWIFT汇款；2026年的报道称此前的SWIFT困难已有所缓解。

对土地局而言，要求对所有人都一样：可追溯、有凭证、银行能够证明的外币资金。实践中通常是从境外账户（最好是本人账户）以外币汇款。买家通常从以下账户付款：

• 本国仍可向泰国发送SWIFT汇款的银行外币账户；
• 在阿联酋、哈萨克斯坦、亚美尼亚、格鲁吉亚、土耳其或其他居住或开户国家的账户；
• 已持有的欧洲或亚洲账户。

我们不安排、也不建议任何规避制裁或外汇管制的途径；加密货币、现金携带或兑换点汇款都无法产生土地局认可的文件。汇款前请向当地顾问核实本国外汇规定和申报义务。

中国大陆居民面临一项特殊限制：由国家外汇管理局管理的个人每年5万美元购汇额度，不能用于境外购房。因此，买家通常使用已合法存放在中国大陆境外的资金，例如在香港、新加坡或其他有收入或资产的地区，或使用对自身情况合法的其他渠道。

泰国方面的要求不变：资金须以外币通过SWIFT从买方本人名下账户汇入，泰国银行才能出具FET。地下钱庄或利用亲属额度拆分汇款，会让买家在国内面临法律风险，而且通常无法取得土地局认可的文件。

在决定购买之前，请先在国内咨询适合您情况的合法方式，并据此安排付款时间表。

国际汇款有三项成本：汇出行手续费、中间行费用，以及外币兑换为泰铢时的汇率差价。大额购房时汇率差价最关键：1500万泰铢（约44.8万美元）上0.5%的差价约为7.5万泰铢。

• 询问泰国银行是到账即兑换，还是允许先持有外币；外币存款账户可以让您选择兑换时机。
• 向两家银行确认总成本以及涉及哪些中间行。
• 向收款分行询问FET或证明以及入账汇款的费用。

时间

请向实际收款分行确认能否开户、资金预计何时到账、FET或证明需要多久，再据此约定交易日期。请预留余量：国际汇款和出具文件可能比预期更久。

期房分期付款时，每一期都需要单独的凭证。请集中保存，交房时律师需要全套文件。

外国人可以将售房款汇往境外。银行会要求提供买卖合同、土地局过户文件以及资金最初汇入的证明；您的FET是最简便的证明。出售环节的税费在土地局扣缴，因此汇出的是净额。

租赁别墅和公司结构同样适用这一原则，但文件更繁琐，这也是从一开始就保存每份汇款凭证的又一理由。税费和时间见出售指南，计算示例见税费指南。

如果您在看永久产权公寓，想在签约前请律师核实付款路径，请告诉我们您的情况，我们会为您介绍独立律师。