普吉岛永久产权与租赁产权：外国买家到底拥有什么

普吉岛的大部分困惑，来自把永久产权和租赁产权当成同一样东西的两种价格。实际上它们是规则、买家群体和二手市场都不同的两种法律产品。

永久产权意味着您完全拥有资产，产权证上是您的名字。对外国人而言，完全拥有住宅的通常途径是已登记公寓楼中的单位，且所有外籍业主合计持有面积不超过整栋楼可售面积的49%（《公寓法》第19条）。此外，您必须证明购房资金以外币形式从境外汇入泰国。

租赁产权意味着泰国业主保留土地产权，并在土地局登记，授予您在固定期限内使用土地的权利。此类普通定期租赁最长为30年（《民商法典》第540条）。外国人在普吉岛购买别墅、联排别墅或土地，几乎都采用这种方式。

外国人的永久产权单位以您的名字登记在公寓单位产权证（Chanote Hong Chud）上。在以下规则范围内，可以出售、抵押、按月出租以及留给继承人。

49%配额

配额按面积而非单位数量计算。一栋楼的外籍配额可能已满，但仍有泰籍配额单位在售。支付定金前，请要求公寓法人（楼宇管理机构）或开发商书面确认您所选的具体单位仍有外籍配额。二手交易中，只有当卖方也是以外籍配额持有的外国人时，配额才会随单位转移。

境外资金证明

过户时土地局会要求证明全部房款以外币从境外汇入。单笔入境汇款达到5万美元及以上，银行出具外汇交易证明（FET）；低于此金额则使用银行入账通知。资金须通过SWIFT汇入您本人的泰国账户，或汇入开发商账户并在附言中写明您的姓名和单位号。经由第三方支付应用或他人泰铢账户中转的资金，通常无法取得FET。具体做法见资金汇入指南。

中国大陆买家需要注意：个人每年5万美元的购汇额度不能用于境外购房。资金必须通过合法渠道、以可追溯的银行汇款方式汇出，才能取得土地局认可的文件。

永久产权解决不了的问题

您拥有的是单位，而不是整栋楼。公寓规约（《公寓法》第32条）可能禁止按天出租，您还需缴纳物业费和一次性维修基金。若配额已满，您根本无法以自己名义购买该单位；卖方提出的替代方案（长期租赁泰籍配额单位、通过泰国公司持有）存在下文所述的风险。

在普吉岛，结构合理的别墅购买通常包括两项登记权利。

1. 土地租赁，最长30年，在土地局登记于土地产权证上（最好是Chanote地契）。租期超过三年的租约，只有登记后，超过三年的部分才能对抗第三方。
2. 房屋权利。要么直接购买房屋本身（外国人可以拥有建筑物，但不能拥有其下的土地），要么登记地上权，即在他人土地上拥有建筑物的权利，期限最长30年或终身。

两者结合形成一套已登记、可执行的权利：即使地主出售土地或去世，新买家或继承人也必须继续承受您的租约。

30年的真正含义

许多合同承诺“30+30+30”。真正登记的只有前30年。续期只是地主的合同承诺；最高法院第4655/2566号判决（2023年作出，2025年被广泛报道）中，超过30年的预先续期约定未获执行。请把续期视为额外收获。比较价格时，请除以30，而不是90。

常见问题

• 租约已签署但从未登记，只约束签字人本人。
• 土地产权弱于Chanote，或土地已抵押给银行且未获银行同意。
• 合同未约定承租人去世后的处理：除非合同允许由指定继承人承继，租约默认可能随承租人终止。见继承指南。
• 别墅所在土地由一家泰国股东为代持人的公司持有，问题会更严重，详见泰国公司指南。

以下为示意计算，并非上限。过户费按官方评估价计算；特别营业税和印花税按申报价与评估价孰高计算；租赁费用按登记期限的租金计算。

示例：一套2000万泰铢（约59.7万美元）的别墅，其中租赁部分定价1400万泰铢，房屋600万泰铢。租赁登记费加印花税：1400万×1.1%=15.4万泰铢。若房屋评估价同为600万，房屋过户费为600万×2%=12万泰铢，按约定分担。对比一套2000万泰铢、评估价同为2000万泰铢的永久产权公寓：2%过户费为40万泰铢，买方通常承担20万。

持有成本相近

非自住房的土地及建筑物税每年约为评估价的0.02%至0.10%。公寓另有按平方米计算的物业费；别墅另有小区管理费、泳池、花园和维修费用。包括出售环节在内的完整明细，见税费指南。

购买之前，先想想将来会卖给谁。

永久产权公寓像普通公寓一样出售：在土地局过户单位产权证即可。若您以外籍配额持有，下一位外国买家可以在同一配额下接手，单位对国际市场保持良好流动性。售房款可以汇回境外，因为FET证明资金最初来自境外。

租赁产权别墅的出售是转让剩余租期，需要地主配合并重新登记。买家得到的是剩余年限：以30年买入、10年后出售，新业主只有20年登记租期。剩余租期缩短是影响租赁产权转售价格的最大因素。有些卖家会请地主直接与新买家签订新的30年租约；能否做到完全取决于地主和合同。

购买租赁产权前要弄清的问题

• 合同是否允许将租约转让给买家，而无需地主再次同意或另付费用？
• 地主是否愿意为新买家登记新租约，条件如何？
• 租约结束后房屋归谁？
• 如果地主的土地因债务被查封或拍卖，会怎样？

这些并不意味着租赁产权不值得买。只是说，它的价格应基于已登记年限和文件质量，而不是营销宣传。

销售资料中常把两项改革说成已经落地。截至2026年10月，两者都尚未成为法律。

• 99年租赁。 允许大幅延长租期的草案于2025年公开征求意见，据报道已于2025年9月搁置。可登记的最长租期仍为30年。
• 75%公寓外籍配额。 提高上限（可能仅限普吉岛、特区或高于某价格门槛的物业）自2024年起在研究中，尚未提交国会。上限仍为49%。

真正变化的是执法。2026年6月，泰国商业发展厅在普吉岛检查涉嫌代持的公司；7月，政府称代持是国家最严重的经济威胁之一。调查人员关注的是谁出资、谁控制公司，而不仅是股东名册。因此，通过公司持有的别墅，其文件质量比几年前重要得多，这也是更倾向于干净的登记租赁的又一理由。

如果卖家的说辞依赖一项尚未通过的法律，请索要《皇家公报》的公布依据。若没有，就按现行规则为房产定价。

先确定房产的用途，再选择与之匹配的法律形式。

• 希望完全拥有、转售简单、可以留给子女： 选择管理良好、已确认有外籍配额的永久产权公寓。
• 希望有土地、私密性和泳池，用于居住或长住： 选择在Chanote地契上登记租约、并登记房屋权利的租赁产权别墅，按30年定价。
• 希望获得按天出租收入： 先确认合法的出租途径。持牌酒店或品牌住宅中的公寓，通常比私人别墅或普通公寓更合规。见合法出租指南。
• 对方提出通过泰国公司持有别墅： 请放慢节奏，在付款前阅读公司持有指南。

无论购买哪种，都应由独立的泰国律师（而非卖方律师）核查产权、登记和合同。确定适合的形式后，可以查看永久产权公寓或租赁产权别墅，或告诉我们您的需求。