通过泰国公司购买普吉岛别墅：法律、风险与2026年严查

外国人不能在泰国拥有土地。泰国有限公司可以，只要它被认定为泰国公司，实践中即超过一半股份由泰国人持有。多年来，普吉岛很多别墅都以这种方式卖给外国人：成立一家公司，外国买家持股49%，其余由泰国个人持有，再由公司购买土地和房屋。说法很简单：土地是永久产权，公司由买家控制。

问题出在“控制”二字。如果外国人通过资金、投票权或私下协议控制一家拥有土地的公司，这家公司就不是真正的泰国公司，整个安排就是在规避《土地法》。

确实存在有外国股东的合法泰国公司：有真实泰国合伙人投入真实资金的经营性企业。一家只为一个外国家庭持有一套度假别墅而成立的公司，很难被认定为这种企业。

关键有三条规定。

1. 《土地法》。 若外国人持有公司资本超过49%，或外籍股东人数超过一半，该公司在土地所有权上被视为外国公司，不能拥有土地。
2. 《外国人经商法》。 为规避法律而替外国人代持股份的泰国人，以及安排代持的外国人，均构成刑事犯罪。处罚包括罚款、监禁，以及法院责令解散公司或终止持股。
3. 《土地法》执行。 违规取得的土地可被责令出售，当局也可调查购地资金来源。

什么情况算代持

官员看的是实质，而不是股东名册：

• 泰国股东是否用自有资金认购股份，还是由外国人出资？
• 泰国股东是否领取股息、参与表决、承担风险？还是签署了空白股份转让书、辞职信或使其股权归零的借款协议？
• 谁签署银行账户、支付账单、住在别墅里？
• 是否通过优先股或股东协议，让持股49%的外国人控制一家泰国人控股的公司？

以优先股、预签转让文件或向泰国股东借款为核心的结构，正是调查人员重点寻找的模式。

过去执法很少，2026年已完全不同。

• 2026年6月20日，泰国商业发展厅（DBD）在普吉岛开展针对代持安排的检查。泰国媒体报道称有10家公司涉嫌通过代持结构持有土地，另有39家需进一步调查，涉案资产总额超过2.31亿泰铢。这些是调查中的嫌疑，并非法院认定。
• 7月初，政府加大行动力度，称代持是国家最严重的经济威胁之一，同时重申欢迎合法外国投资。
• 在苏梅岛和帕岸岛，DBD审查了逾1.1万家有外国股东的公司，其中大多数是合法企业：外资持股本身并不构成代持违法。
• 泰国律所报道了内政部2026年8月发布的关于外国人通过代持持有土地的通知。

市场已有明显反应：有报道称买家推迟了通过公司购买别墅的交易，律师对资金来源的审查也更加严格。

官方结果公布后我们会更新本节。若卖家声称严查不影响其结构，在您自己的律师确认之前，请保持谨慎。

对大多数外国别墅买家而言，以下方式可以完全避开代持问题。

登记租赁加房屋权利

在Chanote地契上登记30年土地租赁，并拥有建筑物或登记地上权。您没有拥有任何法律禁止您拥有的东西，所有权利都记录在公开登记中。这是标准做法，详见永久产权与租赁产权指南。

永久产权公寓或公寓式别墅

部分项目将别墅登记为公寓单位。若项目确为已登记的公寓且单位处于外籍配额内，您可以永久产权以本人名义拥有。请核实登记、配额和项目规约。

真实经营的企业

如果您确实在泰国与真实的泰国合伙人经营企业，公司可以拥有企业所使用的房产。这是一个涉及会计、税务和执照的商业决定，而不是持有度假屋的方式。

土地投资途径

《土地法》允许引入至少4000万泰铢并按法定条件保持投资的外国人，申请拥有最多一莱住宅用地。审批罕见且缓慢，很少有买家采用。

很多业主多年前在专业人士建议下以这种方式购买。恐慌没有用，审查才有用。

1. 整理档案。 公司注册文件、股东名单及变更历史、每位泰国股东的出资证明、银行流水、土地产权证，以及所有附属协议（借款、股权质押、未签日期的转让书、授权书）。
2. 请独立的泰国律师评估。 不要找当初设立结构的律所。直接问一个问题：如果DBD重点调查出资来源，这家公司能否通过？
3. 制定合法的重组或处置方案。 独立律师应首先审查当初的购置、出资来源、实际受益人、地契、债权人和税务，并确定谁可以合法持有土地。新租约本身并不能纠正违法的代持结构，公司在仍持有土地时也不能直接注销。
4. 期间保持公司合规。 年度账目、审计、纳税申报和真实注册地址。没有账目的休眠公司更容易引起注意。
5. 出售前提前规划。 买家及其律师现在会仔细审查公司结构。干净、有据可查的结构好卖，有疑点的可能卖不出去。

如果有人推荐通过公司持有别墅，以下问题可以帮助区分站得住脚的结构和高风险结构。要文件，不要口头保证。

• 泰国股东是谁？每人为股份支付了多少？请出示银行凭证。
• 是否存在有利于外方的借款协议、股权质押、未签日期的股份转让书、优先股权利或股东协议？
• 除了持有这套别墅，公司还经营什么？请出示近三年经审计的账目和纳税申报。
• 公司是否收到过DBD、土地局或警方的信函或走访？
• 为什么不以登记租赁方式出售这套别墅？
• 卖家是否愿意在过户前自费转换为租赁结构？

结构干净的卖家会迅速以书面形式回答。含糊其辞或催促尽快签约，本身就是答案。如有疑问，请选择根本不需要公司的房产：我们的房源目录标注了每套房源的产权形式，您也可以在决定前请我们帮忙核查结构。