普吉地契与尽职调查：Chanote、Nor Sor 3 Gor及律师必须核查的内容

泰国的土地文件并不等同。租约、地上权和抵押只能登记在特定文件上，而较弱文件的边界并不确定。

公寓单位有自己的文件，即公寓单位产权证（Chanote Hong Chud），每个已登记单位一份。

在普吉，买家最想要的海边和山坡土地，恰恰也是历史权属纠纷、侵占公有土地和林地边界问题最多的地方。Chanote本身并不是保证，而是下列核查的起点。

卖家提供的副本不够。独立律师会向土地局调取官方记录，并与您被出售的内容进行比对。

• 所有人：登记所有人与卖方（或出售公司）一致，签字人有权签署。
• 地契背面的权利负担：抵押、现有租约、用益权、地上权、地役权、法院命令或查封。已抵押的地块只能在银行同意并有解押安排的情况下出售。
• 边界与面积：测量面积与宣传资料一致；如有疑问可委托边界测量。
• 历史：地契何时、如何签发或升级。泰国曾撤销在原公有土地或林地上签发的地契。
• 通行：地块有通往公共道路的合法通道，或在邻地上登记的地役权。今天能开车经过的土路并不等于通行权。

公寓的对应核查包括：单位产权证、楼宇作为公寓的登记、外籍配额状况，以及公寓法人出具的无欠费证明。

好的地契并不意味着可以建房，也不意味着已建的部分合法。

• 建筑许可与竣工：对于现房别墅，请将许可图纸与房屋实际情况比对。未经许可加建的楼层、泳池或房间，会给保险、转售和出租执照带来问题。
• 山坡规定：普吉的环境分区已于2024年12月修订，包括在海拔80至140米的部分区域有条件允许开发。海拔、坡度和建筑高度是不同的标准，购地前请就具体地块确认分区、允许高度、覆盖率和退让要求。
• 海岸退让与高度限制：近海区域对高度和离岸距离有限制。
• 环境影响评估：按全国住宅建筑类别，80个单位及以上或可用面积4000平方米及以上即可能需要EIA，普吉另有本地环保规定。请核实项目的实际类别，并对照许可图纸核查审批。获批前就开始销售是危险信号，见期房指南。
• 出租的土地用途：若计划登记小型住宿，物业的土地用途和建筑类型必须允许，见合法出租指南。

卖方

• 个人：身份、婚姻状况（可能需要配偶同意）以及针对其的任何债权主张。
• 公司和开发商：在商业发展厅登记的信息、董事及授权签字人、财务报表、诉讼情况和已竣工项目。若土地由公司持有，见泰国公司指南。

合同

• 价格、包含内容（家具、设备），以及与条件而非仅与日期挂钩的付款安排。
• 过户时每项税费由谁承担。
• 定金条款：尽职调查未通过可退还，并写明条件。
• 租约：期限、登记、由继承人承继、转让、续期措辞，以及期满后房屋归属。
• 期房：规格、交付日期、延期违约金，以及许可被拒时您的权利。
• 合同语言：双语合同，泰文版本由您的律师审阅。

中国大陆买家远程办理时，委托律师的授权书需经公证认证（或附加证明书）并翻译成泰文，请预留2至4周。

普吉典型别墅或公寓的尽职调查约需二至四周，通常按固定费用或比例收费；请向两三家独立律所索取书面报价，并写明服务范围（土地局查询、报告、合同审查）。这是整笔交易中最便宜的保险。

危险信号

• 在核查前施压要求支付大额不可退定金。
• 没有地契副本，或地契上是别人的名字且解释含糊。
• 把较弱的土地文件说成“和Chanote一样”。
• 需经他人土地上未登记的土路通行。
• 建筑或房间与许可不符。
• 期房在EIA获批或取得建筑许可前就开售。
• 公司结构中的泰国股东无法证明自有出资。
• 卖方律师提出“双方一起代理”。

若出现两项或以上，请放弃：普吉有很多文件干净的房产。我们房源目录中每套房源都标明了产权形式，在您决定前我们也可以介绍独立律师。