泰国房产继承：遗嘱、继承人与普吉房产的去向

继承是普吉购房中人们最常拖延的部分，也是事后最难补救的部分。您购买的产权形式决定了家人能继承什么：

购买时做好三件事，继承就会简单：产权形式、租约中的承继条款、过户后尽快签署泰国遗嘱。

永久产权公寓单位与其他资产一样纳入遗产。外籍继承人能否保留，取决于《公寓法》和土地局的实务做法。

• 持有泰国永久居留权，或依投资促进（BOI）规定在泰国居住的外籍继承人，可以在外籍配额内登记继承的单位并保留。
• 若已故业主以境外汇入的外币购买（第19(5)条），Tilleke & Gibbins报道土地局曾澄清：外籍继承人可承继该资格并保留单位。这是一种解释而非法定保证，请向主管土地局取得最新确认。
• 不符合条件的继承人可能须在一年内处置单位，并可能适用通知期限（据报道为60天）。登记遗产前，律师应确认这两点。
• 在土地局办理继承登记需缴纳费用，并可能按评估价产生税费。没有法院指定遗产管理人时，适用30天公示期。

实际可选做法

• 将原始FET和购房文件与遗嘱一并保存：它们能证明已故业主的资格，也便于日后出售或汇款出境。
• 若有一位继承人以符合条件的身份住在泰国，可考虑将公寓指定给他。
• 将单位留给泰籍配偶或泰籍子女，可完全避开配额问题。

泰国法律将租约视为承租人的个人权利。除非合同另有约定，承租人去世可能导致租约终止。对于以30年租赁购买的别墅，这是需要核查的最重要条款。

好的租约应写明

• 租约在剩余期限内由承租人的继承人或其指定之人承继。
• 承租人可以转让或转租，无需地主再次同意。
• 地主及其继承人须配合、由承租人承担费用，为承租人继承人办理转让登记。

这些承诺能否约束日后的土地所有人、如何登记，须由律师确认：合同条款并不等同于登记权利。

房屋

房屋与租约是两个问题。若您拥有建筑物，它纳入遗产。若持有地上权，请核查期限：终身地上权在持有人去世时终止；定期地上权一般可在剩余期限内继承，除非设立文件另有规定。请律师分别分析租约、建筑物和地上权。

土地

土地的外籍法定继承人（例如泰国业主的外籍配偶）可依《土地法》第93条申请部长许可保留土地，须受限制和条件约束。这不是自动权利，也不适用于所有遗嘱受益人。无法获得许可时，须按律师确认的程序和期限处置土地。

在本国订立的遗嘱在泰国可能得到承认，但继承人需要翻译、认证，有时还要证明外国法律，耗时数月。另立一份只涵盖泰国资产的泰国遗嘱，使用起来更快、更省钱。

合格的泰国遗嘱

• 书面形式，注明日期，在两名非受益人见证下签署。通常由泰国律师以泰文和英文准备。
• 只涵盖泰国资产并明确写明，以免意外撤销您在本国的遗嘱。请本国律师加入对应的措辞。
• 指定一名能在泰国行事的遗嘱执行人：可信赖的个人或律所。
• 列明资产：产权证号、租约登记号、银行账户、公司股份。

中国大陆继承人需将死亡证明、出生证明和婚姻证明按泰国目前适用的程序办理翻译及认证，并由泰国律师确认。现阶段附加证明书不能替代该程序：《海牙认证公约》将于2027年2月28日对泰国生效。建议提前准备副本。

遗产处理流程

1. 执行人或继承人向泰国法院申请担任遗产管理人。遗嘱清晰、文件齐全时，通常需要几个月。
2. 管理人在土地局为每处房产办理继承登记。
3. 资产转给继承人或出售；文件齐全时可将资金汇出境外。

即使不是泰国税务居民，非泰籍继承人继承泰国资产也可能需缴纳泰国遗产税。该税一般针对单一继承人从同一人处所得、超过1亿泰铢的应税遗产净额部分：直系尊亲属和卑亲属5%，其他继承人10%；在世配偶免税。大多数只继承一套房的家庭达不到门槛，但登记费照常缴纳。

请在购房后三个月内完成。

1. 签署涵盖泰国资产的泰国遗嘱，并在本国遗嘱中加入对应措辞。
2. 确认租约写明继承人并允许承继和转让；尽可能办理登记。
3. 保存产权证、租约、买卖合同、FET或入账通知以及房款收据的副本。
4. 记下泰国银行账户、公寓法人或小区管理方联系方式，以及您的律师信息。
5. 告诉遗嘱执行人原件存放在哪里。
6. 家庭情况或法律变化时，重新检查一遍。

如果您还在挑选房产，请在决定前就继承问题审查卖方文件。尽职调查指南列出了律师应核查的内容，也欢迎与我们沟通。