外国人能在普吉买房子吗？（2026规定）

别墅的诚实说法是：房子是您的，土地租30年。 卖方额外说的“可续至90年”“等同永久产权”都必须在合同中逐条核对。

超过三年的租赁必须在土地厅登记，否则三年后无法强制执行；普通租赁上限为30年。登记费为整个租期租金总额的1%加0.1%印花税，通常由承租人支付。

合同中常见的续约选项（30+30+30）只是双方承诺，不是登记权利。最高法院2023年第4655/2566号判决（2025年广泛报道）就该案事实未支持超过30年的预先约定续约。请把登记的30年视为您真正买到的，之后的一切都是可能拿不到的附加。

99年租赁曾在2025年征求意见，据报道已搁置，并非法律。

常见的别墅结构是土地租赁加建筑权利。要么建筑过户到您名下，要么您持有地上权：在他人土地上拥有建筑的登记权利，最长30年或业主/持有人终身。

核查三点：建筑权利已登记，期限与租约一致，以及期满或身故时如何处理。终身地上权随死亡终止；定期地上权一般可由继承人继承剩余期限。继承问题见泰国房产继承。

泰国公司可以拥有土地，外国人最多持股49%，其余必须属于真正出资的泰国投资者。只借名字的泰国“代持”股东依《外商经营法》属刑事犯罪。

这不是纸上谈兵。2026年6月20日，商业发展厅在普吉检查公司：10家涉嫌代持，另有39家在调查中，涉及资产超过2.31亿泰铢。官员会看谁出资、谁控制、谁受益。外国持股本身合法，隐藏外国控制的结构则不合法。考虑前请阅读通过泰国公司持有别墅。

• 地契。 别墅只接受Chanote（Nor Sor 4 Jor）；避开Sor Por Kor和Sor Kor 1土地。见地契与尽职调查。
• 租约和建筑权利已在土地厅登记，而不仅是签字。
• 土地所有人是谁，土地是否被抵押。
• 建筑许可与实际建造是否一致。
• 独立的泰国律师为您工作，而不是为开发商。

规定会变化；支付定金前请向独立泰国律师确认。