在普吉购房的风险及规避方法

对外国买家而言，别墅通常是土地租赁（可登记30年）加房屋权利。“永久产权别墅”“99年”“等同所有权”之类的营销用语掩盖了这一点。30+30+30续约是合同约定，最高法院2023年判决就该案事实未支持超过30年的续约。

核查： 地契上登记的租期、土地所有人，以及合同规定期满后如何处理。见外国人能在普吉买房吗。

多数新公寓和不少别墅在竣工前出售：预订金10万至50万泰铢，签约时付25–35%，24–36个月分阶段付款。《托管法》下的托管存在但非强制，多数开发商不提供。标准合同中的延期罚金往往很低。

核查： 建筑许可和环评（80户或可用面积4,000平方米以上住宅须做；普吉另有地方规定，请律师核查具体地块）、土地在开发商公司名下且无抵押或有银行同意、公司及董事在商业发展厅的登记、开发商实际竣工的项目。要求托管和有分量的延期罚金。详见普吉期房。

“保证5年7%回报”是一家公司的承诺，通常是开发商或其运营方，资金往往来自购房款本身。如果酒店业务表现不佳，保证会被重新谈判或终止。少于30天的出租还需依《酒店法》取得酒店执照或适用豁免，另外许多公寓章程也禁止短租。

核查： 谁支付保证、来自什么收入、保证期后怎样，以及楼宇是否有短租许可。在不计保证的情况下计算回报。见普吉租金回报。

由泰国代持股东组成的公司属刑事犯罪，普吉公司在2026年6月接受检查（10家涉嫌代持，39家调查中）。公寓方面，外国人永久产权上限为单元总面积的49%；热门楼盘配额会用完，届时只能改为租赁。

核查： 不要加入泰国合伙人未自行出资的公司。公寓应向物业取得外国人配额的书面确认，通常从境外汇入外币，以便银行出具土地厅所需的外汇凭证。对中国内地买家而言，个人每年等值5万美元的便利化购汇额度不能用于境外买房：请向有资质的银行和专业人士确认合法渠道，不要借用亲友额度或拆分款项。见汇款与FET。

1. 列出候选房源，每个价格旁写明真实费用和产权结构。
2. 预订前聘请独立泰国律师。
3. 只有在地契和许可文件交给律师后才支付可退还的预订金。
4. 签约前由律师审核买卖、租赁和建筑权利合同。
5. 从境外付款到合同列明的账户，保留所有银行记录。
6. 亲自或委托到土地厅登记。

规定会变化；支付定金前请向独立泰国律师确认。