Визы для владельцев недвижимости в Таиланде: DTV, Thailand Privilege, LTR и пенсионная

В Таиланде нет «золотой визы» за покупку жилья. Владеете ли вы кондо за 5 млн бат или виллой за 50 млн, право находиться в стране даёт виза, а не титул. Недвижимость может засчитываться в требование о вложениях в Таиланд для «состоятельных» категорий LTR, и наличие дома облегчает объяснения при некоторых заявлениях, но не более.

Практический вывод: выбирайте визу одновременно с объектом. Сколько вы хотите жить здесь в году, будете ли работать удалённо, ваш возраст и бюджет — вот что определяет подходящую визу.

Изменение безвиза в 2026 году

С 15 сентября 2026 года Таиланд заменил 60-дневный безвизовый режим для 93 стран на 30-дневный для 60 стран и территорий, только для туризма. Одно продление до 30 дней может дать иммиграционный офис на усмотрение сотрудника. Часть стран перевели на визу по прибытии. Кто въехал до 15 сентября, сохраняет предоставленный срок. Перед поездкой проверьте правила для своего гражданства на официальном сайте e-Visa.

Для граждан России и стран СНГ безвизовый въезд в большинстве случаев сохраняется, но срок и условия меняются; для долгих зимовок и жизни здесь планируйте DTV, Thailand Privilege или пенсионную визу.

Проверено 15 октября 2026 года; до подачи уточните действующие правила у органа, который выдаёт визу.

Тайская недвижимость может засчитываться в требование о вложениях в Таиланд для обеих «состоятельных» категорий LTR. Правила и сборы меняются; до подачи уточните их в посольстве Таиланда, у BOI (для LTR) или напрямую в Thailand Privilege.

Destination Thailand Visa, запущенная в 2024 году, действует пять лет с многократным въездом. Каждый въезд даёт 180 дней, которые можно один раз продлить ещё на 180 дней в иммиграции.

• Кому подходит: удалённым сотрудникам и подрядчикам иностранных компаний, а также участникам одобренных активностей, например программ тайского бокса или тайской кухни и лечения. До оплаты убедитесь, что конкретную программу принимает консульство; рассчитывать на языковые курсы не стоит.
• Деньги: подтверждение средств не менее 500 000 бат.
• Сбор: 10 000 бат.
• Нельзя: работать на тайскую компанию.
• Изменения 2026 года: с 31 августа 2026 года многие консульства требуют подавать заявление в стране гражданства либо там, где у вас есть требуемый статус постоянного проживания (с подтверждением), и справку о несудимости не старше шести месяцев. Уточните правила конкретного консульства.

Для многих владельцев, которые проводят на Пхукете высокий сезон и работают онлайн, DTV — самый простой вариант. Учтите: время в Таиланде засчитывается в налоговое резидентство. 180 дней и больше в календарном году делают вас налоговым резидентом, и тогда ввезённый иностранный доход может облагаться налогом.

Гражданам России уточнить требования нужно в конкретном консульстве: заявление подают в стране гражданства либо в стране, где есть требуемый статус постоянного проживания, обычно через систему e-Visa.

Thailand Privilege

Государственная программа членства (бывшая Thailand Elite) с долгосрочной визой и сервисами вроде быстрого прохода в аэропорту. Проверки доходов и активов нет: вы проходите проверку биографии и платите взнос. Начальные уровни — примерно от 650 000 бат за пять лет; более высокие дороже, а верхний — только по приглашению. Актуальные уровни смотрите на официальном сайте. Подходит владельцам, которым нужны определённость и простота и которые не подходят под другие варианты или не хотят их документировать.

LTR (Long-Term Resident)

Десятилетняя виза от Совета по инвестициям (BOI) с проверкой соответствия после первых пяти лет. Для владельцев недвижимости важны две категории:

• Wealthy Global Citizen: активы не менее 1 млн $, из них не менее 500 000 $ вложены в Таиланд (тайская недвижимость, гособлигации или прямые инвестиции). Требование к личному доходу для этой категории BOI отменил.
• Wealthy Pensioner (с 50 лет): пенсия или пассивный доход 80 000 $ в год либо 40 000–80 000 $ плюс не менее 250 000 $ вложений в Таиланд.

Нужно медицинское покрытие не менее 50 000 $ или одна из альтернатив, которые принимает BOI. В части категорий LTR есть и налоговые льготы на иностранный доход.

Пенсионные варианты

• Пенсионная виза Non-O: въезд на 90 дней, затем продление на год в иммиграции Таиланда, ежегодно возобновляемое, при 800 000 бат на тайском счёте (с правилами о сроке хранения), доходе 65 000 бат в месяц или их комбинации.
• Долгосрочная виза O-A: оформляется из-за рубежа на год, с финансовыми документами, медстраховкой и справками о несудимости и о здоровье.

• Зимуете на Пхукете и работаете онлайн: DTV.
• Хотите десять лет приездов с минимумом бумаг: Thailand Privilege.
• У вас активы от 1 млн $ и вы всё равно вкладываете 500 000 $ в тайскую недвижимость: присмотритесь к LTR Wealthy Global Citizen.
• Вам 50+ и вы будете жить здесь большую часть года: пенсионная виза или Privilege, если не хотите держать деньги на тайском счёте.
• Приезжаете два-три раза в год на несколько недель: может хватить безвиза или туристической визы; проверьте правило 30 дней для своего гражданства.

Одновременно думайте о налогах: 180 дней и больше делают вас налоговым резидентом Таиланда. О повседневной жизни — в гайде о жизни на Пхукете, о покупке — в основном гайде для покупателей. Если хотите спланировать визу и покупку вместе, напишите нам.