Фрихолд или лизхолд на Пхукете: что на самом деле получает иностранец

Большая часть путаницы на Пхукете возникает, когда фрихолд и лизхолд воспринимают как две цены одного и того же. На деле это разные юридические продукты: у них свои правила, свои покупатели и свой вторичный рынок.

Фрихолд — полная собственность: ваше имя стоит в документе о праве. Для иностранца обычный путь к полной собственности на жильё — квартира в зарегистрированном кондоминиуме, где все иностранные владельцы вместе имеют не больше 49% продаваемой площади здания (Закон о кондоминиумах, статья 19). Кроме того, нужно подтвердить, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте.

Лизхолд — тайский собственник сохраняет право на землю и передаёт вам право пользования на фиксированный срок с регистрацией в Земельном департаменте. Обычная срочная аренда такого рода ограничена 30 годами (Гражданский и торговый кодекс, статья 540). Именно так почти все иностранцы покупают на Пхукете виллы, таунхаусы и землю.

Иностранная квартира во фрихолде регистрируется на ваше имя по свидетельству на юнит (чанот хонг чуд). Её можно продать, заложить, сдавать помесячно и оставить наследникам с учётом правил ниже.

Квота 49%

Лимит считают по площади, а не по числу квартир. Здание может быть «распродано» иностранцам, хотя квартиры в тайской квоте ещё остаются. До задатка попросите у юридического лица здания (управляющего органа) или застройщика письменное подтверждение, что для вашей конкретной квартиры иностранная квота есть. На вторичке квота переходит вместе с квартирой, только если продавец тоже иностранец и владеет ею в иностранной квоте.

Подтверждение иностранных денег

При регистрации Земельный департамент требует доказательство, что вся сумма пришла из-за рубежа в валюте. На входящие переводы от 50 000 $ за одну транзакцию банк выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction), на меньшие суммы — кредитовое авизо. Деньги отправляют через SWIFT на ваш собственный тайский счёт или на счёт застройщика с вашим именем и номером квартиры в назначении платежа. Если деньги прошли через финтех-приложение или чужой счёт в батах, FET обычно не выдают. Подробности — в гайде о переводе денег.

Для покупателей из России и СНГ на практике это означает перевод с валютного счёта в банке, который проводит SWIFT в Таиланд: в своей стране, в ОАЭ, Казахстане или другой юрисдикции. Схемы через криптовалюту и обменники не дают документа, который примет Земельный департамент.

Чего фрихолд не решает

Вам принадлежит квартира, а не здание. Правила кондоминиума (статья 32 закона) могут запрещать посуточную сдачу; вы платите взносы на общее имущество и разовый взнос в фонд ремонта. Если квота заполнена, оформить эту квартиру на себя нельзя вообще, а альтернативы, которые предлагают продавцы (долгая аренда тайской квартиры, тайская компания), несут риски, о которых ниже.

Грамотная покупка виллы на Пхукете обычно состоит из двух зарегистрированных прав.

1. Аренда земли до 30 лет, зарегистрированная на титуле земли (лучше всего на чаноте) в Земельном департаменте. Аренда дольше трёх лет имеет силу против третьих лиц сверх трёх лет только после регистрации.
2. Право на дом. Либо вы покупаете само здание (иностранец может владеть строением, но не землёй под ним), либо оформляете зарегистрированный суперфиций — право владеть постройкой на чужой земле до 30 лет или пожизненно.

Вместе они дают зарегистрированный и защищённый пакет: если собственник продаст землю или умрёт, новый владелец или наследники получат её с обременением в виде вашей аренды.

Что на самом деле значат 30 лет

Многие договоры обещают «30+30+30». Зарегистрированы только первые 30 лет. Продления — это обязательство собственника по договору, и, в решении Верховного суда № 4655/2566 (вынесено в 2023 году, широко обсуждалось в 2025-м) заранее оговорённое продление сверх 30 лет не было исполнено. Считайте продление бонусом. Сравнивая цены, делите на 30, а не на 90.

Где всё ломается

• Аренду подписали, но не зарегистрировали: она обязывает только того, кто подписал.
• Титул земли слабее чанота или земля в залоге у банка без его согласия.
• В договоре нет ни слова о смерти арендатора: по умолчанию аренда может прекратиться вместе с ним, если договор не разрешает переход к названным наследникам. См. гайд о наследовании.
• Вилла стоит на земле компании с номинальными тайскими акционерами. Тогда аренда превращается в проблему посерьёзнее, о ней — в гайде о тайской компании.

Это иллюстративные расчёты, а не верхний предел. Сбор за переход права считается от официальной оценки; спецналог и гербовый сбор — от большей из заявленной цены и оценки; сборы за аренду — от арендной платы за зарегистрированный срок.

Пример: вилла за 20 млн бат (≈ 597 000 $), где аренда оценена в 14 млн, а дом в 6 млн бат. Регистрация аренды и гербовый сбор: 14 млн × 1,1% = 154 000 бат. Сбор за переход права на дом, если его оценка тоже 6 млн: 6 млн × 2% = 120 000 бат, делится по договорённости. Для сравнения, кондо во фрихолде за 20 млн бат, если оценка тоже 20 млн бат: сбор 2% составит 400 000 бат, из них покупатель часто платит 200 000.

Содержание стоит примерно одинаково

Налог на землю и строения для второго жилья — около 0,02–0,10% от оценочной стоимости в год. У кондо добавляются взносы на общее имущество за квадратный метр, у виллы — сборы посёлка, бассейн, сад и ремонт. Полная раскладка с примерами, в том числе при продаже, — в гайде о налогах и сборах.

Подумайте о будущем покупателе ещё до покупки.

Кондо во фрихолде продаётся как обычная квартира: вы переоформляете свидетельство на юнит в Земельном департаменте. Если квартира в иностранной квоте, следующий иностранный покупатель получит её в той же квоте, и объект остаётся ликвидным для международного рынка. Деньги от продажи можно вывести за рубеж: FET подтверждает, что изначально они пришли из-за границы.

Вилла в лизхолде продаётся через передачу оставшейся аренды, а для этого нужно согласие собственника земли и новая регистрация. Покупатель получает то, что осталось: виллу купили с 30 годами, продают через 10 — у нового владельца 20 зарегистрированных лет. Именно сокращение срока сильнее всего влияет на цену лизхолда на вторичке. Иногда продавец договаривается, чтобы собственник земли заключил с новым покупателем свежую аренду на 30 лет; возможно ли это, зависит только от собственника и договора.

Что выяснить до покупки лизхолда

• Разрешает ли договор уступить аренду покупателю без нового согласия собственника и без дополнительной платы?
• Зарегистрирует ли собственник новую аренду для покупателя и на каких условиях?
• Кому достаётся дом после окончания аренды?
• Что будет, если землю собственника арестуют или продадут за долги?

Лизхолд от этого не становится плохой покупкой. Просто это продукт, который нужно оценивать по зарегистрированным годам и качеству документов, а не по рекламе.

Две реформы в рекламе часто подают как свершившиеся. На октябрь 2026 года ни одна из них не стала законом.

• Аренда на 99 лет. Проект, разрешающий гораздо более долгую аренду, выносили на обсуждение в 2025 году, а в сентябре 2025-го, по сообщениям, отложили. Максимальный срок регистрации по-прежнему 30 лет.
• Иностранная квота 75% в кондо. Повышение лимита, возможно только для Пхукета, особых зон или дорогих объектов, изучают с 2024 года. В парламент его не вносили. Лимит остаётся 49%.

Меняется другое — правоприменение. В июне 2026 года Департамент развития бизнеса проверял на Пхукете компании с подозрением на номинальных акционеров, а в июле правительство назвало номинальные схемы одной из самых серьёзных угроз экономике. Проверяющие смотрят, кто на самом деле финансирует и контролирует компанию, а не только реестр акционеров. Поэтому качество документов у виллы, оформленной через компанию, сейчас важнее, чем несколько лет назад, и это ещё один довод в пользу чистой зарегистрированной аренды.

Если аргументы продавца держатся на законе, который ещё не принят, попросите ссылку на публикацию в Royal Gazette. Если её нет, оценивайте объект по сегодняшним правилам.

Выбирайте по задаче, а потом подбирайте подходящую юридическую форму.

• Нужна полная собственность, простая перепродажа и наследство детям: кондо во фрихолде в хорошо управляемом здании с подтверждённой иностранной квотой.
• Нужны земля, приватность и бассейн для жизни или долгих приездов: вилла в лизхолде с зарегистрированной арендой на чаноте и зарегистрированным правом на дом. Оценивайте её по 30 годам.
• Нужен доход от посуточной аренды: сначала проверьте законный способ сдачи. Квартира в лицензированном отеле или брендовой резиденции обычно чище, чем частная вилла или обычное кондо. См. гайд о законной аренде.
• Виллу предлагают через тайскую компанию: притормозите и прочитайте гайд о компании до любых платежей.

Что бы вы ни покупали, титул, регистрацию и договор должен проверить независимый тайский юрист, а не юрист продавца. Когда понятно, какая форма подходит, посмотрите кондо во фрихолде или виллы в лизхолде либо напишите нам, что ищете.