Как купить виллу на Пхукете: пошагово и с проверками, которые действительно важны

Вилла для семьи, переезжающей на Пхукет, и вилла на шесть недель в году с доходом от аренды — разные виллы. Решите это первым делом: от этого зависят все дальнейшие решения.

Затем честно оцените, как часто вы будете здесь. Вилле, пустующей десять месяцев в году, нужен смотритель или план аренды; см. гайд о содержании и управлении. Если сомневаетесь между виллой и кондо, сравнение — в гайде «Кондо или вилла».

Только пример: готовая вилла за 25 млн бат (≈ 746 000 $) на зарегистрированной аренде, где аренда оценена в 18 млн, а дом в 7 млн бат.

Сборы Земельного департамента считаются от оценочной стоимости, которая часто ниже цены договора, поэтому это верхний предел. Налоги продавца (спецналог или гербовый сбор и налог у источника) обычно платит продавец; убедитесь, что это написано в договоре. Подробности — в гайде о налогах и сборах.

Если платите из-за рубежа, продумайте маршрут денег сейчас: в гайде о переводе денег объясняется, почему это важно даже для виллы в лизхолде.

Большинство покупателей теперь составляют шорт-лист из-за рубежа. Облёт с дрона показывает то, что прячут фото: соседей, дорогу, уклон, расстояние до моря и стройку рядом. 360-тур по комнатам показывает планировку и качество отделки. С их помощью сократите длинный список до трёх-четырёх вилл, а их по возможности посмотрите вживую.

Что проверить на просмотре

• Подъезд: покрытие, уклон и то, общественная это дорога или частная.
• Вода: дренаж вокруг дома, признаки сырости и плесени, состояние оборудования бассейна.
• Качество постройки: кровля и террасы, оконные рамы, дерево, электрощит, возраст кондиционеров.
• Шум и свет: крупные дороги, бары, стройки, солнце на бассейне в течение дня.
• Район вечером и в будний день утром: пробки в сторону школ и города.

В наших объявлениях есть облёт с дрона и 3D-тур, чтобы первые два круга вы прошли из дома: смотрите каталог.

1. Бронь: короткое соглашение и задаток, обычно небольшой процент цены или фиксированная сумма. Сделайте его возвратным при неудачной проверке и снимите виллу с продажи.
2. Проверка независимым юристом: титул и обременения в Земельном департаменте, подъезд, разрешения, продавец, документы по аренде и дому. Список проверок — в гайде о проверке объекта.
3. Договоры купли-продажи и аренды: цена, что входит, график платежей, кто платит какие сборы, срок аренды, регистрация, переход к наследникам, уступка и формулировка продления.
4. Платежи: прослеживаемыми банковскими переводами; храните каждый документ.
5. Земельный департамент: регистрируют аренду (и суперфиций или передачу дома), платят сборы. В один день по записи.
6. Передача: ключи, опись, переоформление коммунальных счетов на вас, инструкции и гарантии, контакты посёлка или смотрителя.

Для готовой виллы с чистыми документами это обычно 4–10 недель. Новостройки идут в другом ритме; см. гайд о новостройках.

Необязательно быть на Пхукете на каждом шаге. Многие смотрят объекты по видео и в 3D, прилетают один раз увидеть финальный вариант и закрывают сделку через юриста.

• Доверенность: подписывается у нотариуса дома и легализуется (апостиль или консульская легализация), с переводом на тайский. У Земельного департамента своя форма; юрист её пришлёт.
• Просмотр по видеосвязи конкретной виллы с проходом по границам и подъездной дороге в прямом эфире.
• Независимая инспекция: строительный инспектор может дать отчёт с фото о конструкции, сырости, электрике и оборудовании бассейна.
• Платежи со своего счёта за рубежом с документами по каждому переводу.

Для покупателей из России и СНГ заложите 2–4 недели на доверенность с апостилем и переводом и заранее выясните, какой банковский маршрут сработает для ваших платежей.

Когда будете готовы начать, опишите, что ищете. Мы составим шорт-лист, снимем всё, что нужно увидеть, и познакомим с независимым юристом для проверки.