Сколько стоит владение в год
Расходы на содержание зависят от объекта гораздо больше, чем от района. Используйте таблицу как чек-лист и попросите у продавца реальные счета за последние двенадцать месяцев.
| Статья | Кондо | Вилла |
|---|---|---|
| Взносы здания или посёлка | Обычно 40–100 бат за м² в месяц | Сильно зависит от посёлка; где-то их нет |
| Фонд ремонта | Разово при покупке, часто 500–1 000 бат за м² | В некоторых посёлках есть |
| Налог на землю и строения (второе жильё) | Около 0,02–0,10% от оценки | То же |
| Электричество и вода | Ваше потребление или арендатора | Выше: насос бассейна, кондиционеры |
| Бассейн и сад | Входит во взносы | Еженедельный сервис подрядчиков |
| Страховка | Имущество; здание страхует юрлицо кондо | Здание и имущество |
| Ремонт и резерв | Внутри квартиры | Кровля, дерево, насосы, покраска, кондиционеры |
Диапазоны взносов и фонда ремонта — рыночная практика, а не закон, и в каждом здании свои. Основное жильё, где владелец прописан в домовой книге, имеет большую льготу по налогу на землю; у большинства иностранных вторых домов её нет.
Жизнь с тропическим климатом
Жара, влажность, морская соль и муссонные дожди примерно с мая по октябрь — главная причина, по которой бюджет на обслуживание выходит из берегов. Типичные поломки предсказуемы:
- Кровля и гидроизоляция: плоские крыши и террасы нужно осматривать перед каждым сезоном дождей.
- Дерево: настилы, экраны и двери быстро стареют; закладывайте регулярную пропитку и замену.
- Плесень: закрытый непроветриваемый дом зарастает плесенью за недели. Осушители и проветривание важны, пока владельца нет.
- Насосы и оборудование бассейна: работают постоянно и выходят из строя.
- Кондиционеры: при интенсивном использовании чистка раз в несколько месяцев.
- Металл: крепёж, перила и уличная фурнитура у моря ржавеют; марка нержавейки важна.
Вилла, месяцами стоящая без присмотра, обходится дороже при возвращении к жизни, чем та, где живут или которую сдают. Если вы уезжаете, договор на присмотр с ежемесячными визитами и фото — дешёвая страховка.
Договор управления арендой: что читать
Если вы сдаёте объект, кто-то должен его продвигать, принимать брони, убирать, заселять гостей, уведомлять иммиграцию, чинить и отчитываться за деньги. Управляющие обычно берут процент от выручки; агентства называют 20–35% за полное управление, но сама цифра мало что говорит. Важно, что в неё входит.
Вопросы любому управляющему
- Процент считается от валовой выручки или после комиссий площадок?
- Кто платит комиссии Airbnb и Booking.com, платёжные сборы, уборку, бельё, расходники, коммунальные услуги во время проживания и ремонт?
- По какой лицензии объект принимает гостей меньше чем на 30 дней? См. гайд о законной аренде.
- Как бронируются ваши ночи и может ли управляющий блокировать ваши даты?
- Каков срок договора и срок уведомления? Есть ли плата за выход?
- Будут ли ежемесячные отчёты с детализацией по бронированиям, сверенные с поступлениями на счёт? Есть ли право аудита?
- Кто держит депозиты гостей и на чьё имя аккаунты на площадках?
Гарантированная доходность
Некоторые застройщики обещают фиксированный доход на несколько лет. Считайте это частью цены: гарантию часто финансирует завышенная стоимость покупки, а после её окончания начинается реальная доходность. Проверьте, кто гарантирует и что будет, если гарант не сможет платить.
Налоги и бумаги, о которых забывают
- Доход от аренды облагается налогом в Таиланде независимо от того, живёте ли вы здесь. Физлица подают декларацию до 31 марта за прошлый год. Некоторые арендаторы и операторы удерживают налог у источника; храните справки.
- Налог на землю и строения ежегодно начисляет местная администрация. При коммерческом использовании ставка может быть выше («прочее использование»).
- Уведомление иммиграции: о гостях и арендаторах нужно сообщать (форма TM30). Обычно это делает управляющий; проследите, чтобы кто-то делал.
- Юрлицо кондоминиума: участвуйте или голосуйте по доверенности на ежегодном собрании; там решают взносы и правила сдачи.
- Налоги дома: многие страны облагают арендный доход по всему миру; тайский налог может засчитываться по соглашению об избежании двойного налогообложения.
- Налоговое резидентство в Таиланде: если вы проводите здесь 180 дней и больше в году, ввезённый иностранный доход может облагаться налогом.
Все налоги на покупку, владение и продажу с примерами — в гайде о налогах и сборах.
Простой распорядок владельца
- Ежемесячно: отчёт для владельца, сверенный с поступлениями; отчёт смотрителя с фото, если объект пустует.
- Перед сезоном дождей (апрель–май): проверка кровли, водостоков, дренажа, террас и герметиков.
- Дважды в год: обслуживание кондиционеров, проверка оборудования бассейна, пропитка дерева.
- Ежегодно: налог на землю и строения, продление страховки, собрание собственников, декларация до 31 марта.
- Раз в несколько лет: покраска, замена изношенного настила, обновление текстиля для арендаторов.
Сравнивая объекты, сравнивайте эти расходы, а не только цены. Как они меняют чистую доходность, показано в гайде о доходности, а в нашем каталоге указаны ежемесячные взносы по каждому объекту, где продавец их сообщил.
Частые вопросы
Сколько стоит содержание виллы с бассейном на Пхукете?
Зависит от размера, возраста и посёлка, поэтому просите реальные счета за прошлый год. Ожидайте взносы посёлка (если есть), электричество (основное — насос бассейна и кондиционеры), еженедельный уход за бассейном и садом, страховку, налог на землю около 0,02–0,10% от оценки и ежегодный резерв на кровлю, дерево и оборудование.
Сколько берут управляющие компании на Пхукете?
Полное управление арендой обычно стоит долю выручки, чаще всего называют 20–35%, а присмотр за пустующим домом — фиксированную ежемесячную плату. Прежде чем сравнивать проценты, сравните, что входит: особенно комиссии площадок, уборку и ремонт.
Что такое фонд ремонта в тайском кондо?
Разовый платёж при покупке в резерв здания на капитальный ремонт, обычно считается за квадратный метр. Он отдельный от ежемесячных взносов. Запросите у юрлица кондо остаток фонда и свежую отчётность: тощий резерв означает будущие дополнительные сборы.
Нужно ли платить налог с аренды, если я живу за границей?
Да. Доход от тайской недвижимости — доход из тайского источника, он облагается в Таиланде независимо от резидентства. Подайте тайскую декларацию до 31 марта и проверьте, облагает ли его ваша страна и засчитывает ли тайский налог.
Источники
Это редакционный материал, а не юридическая или налоговая консультация. Правила в Таиланде меняются: перед задатком проверьте свой случай у независимого тайского юриста.
