Как законно сдавать недвижимость на Пхукете: закон об отелях, правило 30 дней и лицензии

Закон Таиланда об отелях B.E. 2547 (2004) определяет отель как временное размещение за плату. Министерское постановление 2008 года (B.E. 2551) проводит границу: проживание меньше 30 дней — гостиничный бизнес. Тот, кто его предлагает, обязан иметь гостиничную лицензию или освобождение.

Это касается и кондо, и вилл, и объявлений на Airbnb, Booking.com и похожих площадках. Размещение, созданное исключительно для платного проживания на месяц и дольше, исключено из определения отеля в законе. Одно бронирование на 30 ночей само по себе такого исключения не создаёт: важно, как объект на деле работает, а правила кондо или посёлка, разрешённое использование и договоры действуют в любом случае.

Правило не теоретическое: в 2018 году, по сообщениям прессы, провинциальный суд Хуахина наказал владельцев кондо за краткосрочную сдачу. За работу отеля без лицензии грозит лишение свободы до одного года, штраф до 20 000 бат или и то и другое, плюс штраф до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения.

На Пхукете против частных владельцев начали активно применять закон с конца 2023 года, а чиновники сверяют объявления на площадках с налоговыми и иммиграционными данными.

Даже если вопрос с законом об отелях решён, правила самого кондоминиума, принятые по статье 32 Закона о кондоминиумах, часто запрещают краткосрочную сдачу. Юридическое лицо здания может применять их напрямую: ограничение ключ-карт, штрафы, иски к владельцу.

Поэтому для кондо до покупки проверьте три документа:

1. Зарегистрированные правила. Запрещают ли они проживание меньше 30 дней или коммерческое использование квартир?
2. Лицензию здания. Является ли проект или его часть лицензированным отелем или сервисными апартаментами с арендной программой? Кондо-отели и брендовые резиденции с лицензированным оператором — чистый способ получать посуточный доход от квартиры.
3. Договор арендной программы. Если вы входите в пул оператора: как делятся доходы и расходы, сколько ночей остаётся вам и на сколько лет вы привязаны?

Что делают владельцы обычных кондо

• Сдают помесячно или на год долгосрочным арендаторам: законно, стабильнее и часто меньше хлопот.
• Живут сами, а на высокий сезон сдают по договорам от 30 дней.

Помесячная сдача приносит меньше за ночь, зато снимает главные юридические риски и споры с управляющей организацией кондоминиума.

У частной виллы с бассейном три законных способа принимать гостей.

1. Регистрация малого средства размещения

Небольшие объекты могут подать в районную администрацию (ампхе) уведомление или заявление на сертификат негостиничного размещения вместо полной гостиничной лицензии. Обычно называют пределы до 8 комнат и до 30 гостей, но одного соответствия размеру мало: учитываются тип здания, назначение земли, безопасность, пожарные и местные требования, и детали различаются. Прежде чем на это рассчитывать, проконсультируйтесь.

2. Гостиничная лицензия

Вилла-курорты и посёлки под управлением оператора могут получить лицензию отеля. Это путь для управляемых комплексов вилл с посуточной продажей. Если покупаете в таком комплексе, лицензия принадлежит оператору или посёлку: проверьте, что она распространяется на вашу виллу.

3. Сдача на срок от месяца

Может не требовать гостиничной лицензии, если объект действительно работает только на условиях от месяца; правила посёлка, разрешённое использование и налоги действуют в любом случае. Семьи на долгий срок, цифровые кочевники с визой DTV и сезонные гости снимают виллы на месяцы.

Во всех трёх случаях доход от аренды облагается налогом: см. гайд о доходности.

Сейчас меняются две вещи.

• Контроль опирается на данные. Власти сопоставляют объявления на площадках с налоговыми декларациями, иммиграционными уведомлениями о гостях и данными районных администраций. Нелицензированные объявления найти проще, чем раньше.
• Обсуждается реформа. 14 октября 2026 года Tilleke & Gibbins сообщили о проекте закона, который заменит закон об отелях и разрешит другие виды размещения. Обсуждались и прежние идеи реформы. Ни одна не стала законом, а проекты могут сильно измениться или застрять.

Пока новый закон не опубликован и не вступил в силу, действует граница в 30 дней. Не покупайте в расчёте на то, что реформа легализует модель сдачи, которая сегодня незаконна, и настороженно относитесь к продавцам, выдающим проект за решённое дело.

• Какой путь позволяет здесь проживание меньше 30 дней: гостиничная лицензия, негостиничная регистрация или никакой? Попросите документ и сверьте адрес и число комнат.
• Для кондо прочитайте зарегистрированные правила о краткосрочной сдаче и коммерческом использовании.
• Для арендного пула прочитайте договор с оператором: деление дохода, расходы на владельца, ночи для себя, срок, выход.
• Просите реальные выписки по бронированиям и поступлениям на счёт, а не прогнозы. Как пересчитать их в чистую доходность, показано в гайде о доходности.
• Уточните, кто подаёт декларацию и платит налог с арендного дохода и кто уведомляет иммиграцию о гостях (форма TM30).
• Проверьте налог на землю и строения: при коммерческом использовании ставка может смениться с жилой на более высокую «прочую».

Если доходность объекта держится только на нелицензированной посуточной сдаче, цена построена на риске, который ляжет на вас. В нашем каталоге способ сдачи указан у каждого объекта, где он известен, а конкретный объект можем проверить для вас.