Налоги при продаже: что платят и кто
В Таиланде для большинства сделок с недвижимостью нет отдельной декларации по налогу на прирост капитала. Налоги удерживают в Земельном департаменте в день регистрации, в основном от официальной оценочной стоимости (по некоторым статьям — от большей из оценки и цены).
| Налог или сбор | Ставка | Обычно платит |
|---|---|---|
| Специальный налог на бизнес | 3,3% от большей из оценки и цены, если владели меньше 5 лет | Продавец |
| Гербовый сбор | 0,5%, только если нет спецналога | Продавец |
| Налог у источника, физлицо | Прогрессивный, от оценки после установленных вычетов за годы владения | Продавец |
| Налог у источника, компания | 1% от большей из оценки и цены | Продавец |
| Сбор за переход права | 2% от оценки | По договорённости, часто пополам |
Для обычной продажи физлицом пятилетний срок для спецналога считают от приобретения до регистрации продажи; точные даты пусть подтвердит Земельный департамент. Годы для налога у источника считаются по-другому. Для компаний и деловых продаж правила другие, унаследованная недвижимость тоже может облагаться иначе. Владельцы, прописанные в домовой книге (табиен бан) не меньше года, тоже могут быть освобождены; уточните у юриста, касается ли это вас.
Пример расчёта
Только пример с круглыми цифрами: иностранец-физлицо продаёт кондо во фрихолде через три года за 12 млн бат (≈ 358 000 $). Оценка Земельного департамента — 9 млн бат.
| Статья | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Спецналог на бизнес | 3,3% × 12 млн (большее из цены и оценки) | 396 000 бат |
| Гербовый сбор | не платится (есть спецналог) | 0 |
| Сбор за переход права, половина продавца | 2% × 9 млн ÷ 2 | 90 000 бат |
| Налог у источника | прогрессивный от 9 млн после вычета за 3 года; считает юрист | по расчёту |
| Комиссия агента (если есть) | по договорённости, обычно 3–5% | по договору |
Если бы тот же владелец продал только после истечения полного пятилетнего срока и других правил не применялось, вместо 396 000 бат спецналога был бы гербовый сбор 0,5% от большей суммы, около 60 000 бат. Поэтому владельцы, которым до пяти лет осталось немного, сверяют точные даты с Земельным департаментом до назначения регистрации.
У компании-продавца налог у источника — фиксированный 1% от большей суммы, но у компании есть ещё корпоративный налог на прибыль и расходы на её содержание или закрытие.
Продажа виллы в лизхолде
Землю, которой вы не владели, продать нельзя: вы продаёте оставшуюся аренду и, как правило, дом. Насколько это легко, решают три вещи.
- Оставшийся зарегистрированный срок. Покупатель платит за срок, который реально получит. Вилла с 25 оставшимися годами продаётся на более широком рынке, чем с 12.
- Право уступки. Договор должен позволять уступить аренду покупателю без нового согласия собственника земли и без доплаты. Иначе собственник может затянуть сделку или выставить цену.
- Участие собственника в регистрации. Передачу аренды регистрируют в Земельном департаменте, и обычно нужна подпись собственника или его представителя. Иногда продавец договаривается, чтобы собственник заключил с покупателем новую аренду на 30 лет, и покупатели это очень ценят.
Регистрация аренды при перепродаже стоит около 1% от арендной платы за оставшийся срок плюс 0,1% гербового сбора; при отдельной передаче дома — сбор 2% и налоги продавца с дома.
Сроки и как вас находят покупатели
Вторичка на Пхукете конкурирует с большим предложением новостроек с рассрочкой. По словам агентств, объекты с адекватной ценой и чистыми документами продаются, а переоценённые могут висеть долго. Рынок 2026 года показывает сильный спрос на виллы в верхнем сегменте и жёсткую конкуренцию среди кондо, запущенных в последние годы.
Что ускоряет продажу
- Готовое досье: титул, аренда, FET, разрешения на строительство, письмо юридического лица здания об отсутствии долгов.
- Честная цена относительно текущих предложений рядом. Открытые индексы, например ценовой индекс каталога Layan, показывают цены застройщиков за квадратный метр по районам, и покупатели с ними сравнивают.
- Хорошие визуальные материалы. Покупатели всё чаще выбирают из-за рубежа; облёт с дрона и 360-тур по комнатам позволяют решить ещё до прилёта.
- История аренды с реальными выписками, если вы сдавали объект.
Обычные этапы
- Оценка и проверка документов: 1–2 недели.
- Маркетинг до соглашения: от недель до месяцев, зависит от цены и объекта.
- Задаток и договор, проверка со стороны покупателя: 2–6 недель.
- Регистрация в Земельном департаменте и уплата налогов: один день по записи.
Мы размещаем объекты с облётом дрона и 3D-туром; если думаете о продаже, пришлите информацию.
Как вывести деньги
Иностранный продавец может вывести деньги от продажи за рубеж. Тайский банк обычно просит:
- договор купли-продажи;
- документы о регистрации в Земельном департаменте и квитанции об уплате налогов;
- подтверждение того, как деньги на покупку изначально пришли в Таиланд, лучше всего исходный FET или авизо.
С этими документами перевод — рутина. Без них он может занять больше времени и потребовать объяснений, поэтому в гайде о переводе денег мы советуем хранить FET всегда.
Если вы налоговый резидент Таиланда (180 дней и больше в календарном году), продумайте время ввоза и вывода денег: иностранный доход, ввезённый в Таиланд, может облагаться налогом. Перед крупной продажей проконсультируйтесь с налоговым консультантом в Таиланде и у себя дома.
Для продавцов из России и СНГ: выводить деньги проще всего на тот же иностранный счёт, с которого они пришли. Заранее уточните, примет ли ваш банк перевод из Таиланда, и проверьте требования валютного законодательства своей страны.
Частые вопросы
Платит ли иностранец налог на прирост капитала при продаже в Таиланде?
Тайский налог с продажи удерживают в Земельном департаменте в день регистрации: налог у источника, спецналог на бизнес или гербовый сбор и часть сбора за переход права. Будет ли удержание окончательным или доход нужно ещё включить в тайскую декларацию, зависит от того, как недвижимость была получена и как ею владели, поэтому получите ответ по своему случаю до сделки. Ваша страна может обложить прибыль и со своей стороны.
Сколько времени занимает продажа виллы на Пхукете?
Зависит прежде всего от цены и документов. Когда покупатель найден, задаток, проверка и регистрация обычно занимают от двух до шести недель. Поиск покупателя для виллы с адекватной ценой, чистым титулом и долгой оставшейся арендой может занять недели, для переоценённой — гораздо дольше.
Можно ли продать кондо тайскому покупателю?
Да, купить квартиру может любой. Если продать тайцу, квартира выйдет из иностранной квоты, что может повлиять на будущие продажи иностранцам в здании, но это полностью законно и расширяет круг покупателей.
Можно ли вывести деньги от продажи из Таиланда?
Да. Банк попросит договор, документы Земельного департамента и подтверждение ввоза денег на покупку, лучше всего исходный FET. С ними вывод денег — рутина. Если вы налоговый резидент Таиланда, сначала проверьте налоговые последствия здесь и дома.
Источники
Это редакционный материал, а не юридическая или налоговая консультация. Правила в Таиланде меняются: перед задатком проверьте свой случай у независимого тайского юриста.
