Как перевести деньги в Таиланд на покупку недвижимости: FET, SWIFT и частые ошибки

Тайский закон разрешает иностранцу владеть квартирой в кондо в нескольких случаях. Основание, на которое опирается большинство покупателей (статья 19(5) Закона о кондоминиумах), требует ввезти деньги на покупку в Таиланд в иностранной валюте или снять их со специальных валютных счетов либо счетов нерезидентов. Земельный департамент проверяет подтверждения при регистрации. У обладателей тайского ПМЖ или статуса BOI другие основания, им нужна отдельная консультация.

Для вилл в лизхолде такого требования закона нет, но те же документы вас защищают: подтверждают происхождение средств для проверок по отмыванию денег, подтверждают уплаченную цену при продаже и облегчают вывод денег обратно.

Проблемы с документами обычно возникают, когда деньги пришли в батах через валютное приложение, на тайский счёт знакомого или агента или разбиты на множество мелких переводов без документа на каждый. Всего этого легко избежать, если согласовать маршрут заранее.

Форма FET (Foreign Exchange Transaction), её ещё называют «тор тор 3», выдаёт банк-получатель в Таиланде. В ней указано, что сумма в иностранной валюте пришла из-за рубежа, была конвертирована в баты и предназначена для покупки конкретной квартиры.

Пороги и практика различаются от банка к банку, поэтому письменно спросите банк-получатель, что он выдаст на ваши суммы.

Что должно быть в документе

• Вы как отправитель (покупатель), а не родственник или компания, если это не одобрил юрист.
• Иностранная валюта как исходная.
• Назначение: покупка квартиры № X в проекте Y.
• Счёт получателя: ваш или счёт застройщика с вашим именем и номером квартиры в назначении.

Если деньги идут сразу на счёт продавца или застройщика, проверьте, выдаст ли банк FET на ваше имя. Некоторые выдают его только владельцу счёта, и тогда в документе окажется имя продавца.

Русскоязычные покупатели — одна из самых активных групп на Пхукете: в первом квартале 2026 года число сделок россиян с кондо в Таиланде выросло на 33% к прошлому году, и по сумме лидировал Пхукет. Таиланд не вводил санкций против России, тайские банки принимают SWIFT-переводы из многих банков региона, а в 2026 году сообщалось, что прежние сложности со SWIFT ослабли.

Для Земельного департамента важно одно и то же для всех: прослеживаемые документированные средства в иностранной валюте, которые банк может подтвердить. На практике это обычно банковский перевод в валюте со счёта за рубежом, лучше всего на ваше имя. Обычно платят:

• с валютного счёта в банке своей страны, который ещё проводит SWIFT в Таиланд;
• со счёта в ОАЭ, Казахстане, Армении, Грузии, Турции или другой стране, где вы живёте или обслуживаетесь;
• с уже открытого счёта в Европе или Азии.

Мы не организуем и не консультируем схемы обхода санкций или валютного контроля, а криптовалюта, наличные «курьеры» и переводы через обменники не дают документов, которые принимает Земельный департамент. Проверьте у местного консультанта правила валютного контроля и обязанности по отчётности в своей стране до отправки.

Практические советы для покупателей из России и СНГ:
- Откройте счёт в тайском банке на своё имя заранее, лучше при личном визите: с ним проще получить FET.
- Сохраните выписки, подтверждающие происхождение средств (продажа квартиры, доход, накопления), с переводом на английский.
- Если платите со счёта супруга или компании, заранее согласуйте это с юристом.

У резидентов Китая особое ограничение: годовая личная квота на покупку валюты 50 000 $ на человека, которую регулирует SAFE, не может использоваться для покупки недвижимости за рубежом. Поэтому покупатели платят из средств, уже законно находящихся за пределами материкового Китая, например в Гонконге, Сингапуре или другой юрисдикции, где у них есть доход или активы, либо через другие каналы, законные в их ситуации.

Тайская сторона не меняется: перевод должен прийти через SWIFT в валюте со счёта на имя покупателя, чтобы тайский банк выдал FET. Подпольные платёжные схемы или дробление через квоты родственников создают юридический риск дома и обычно не дают документа, который примет Земельный департамент.

До решения о покупке проконсультируйтесь в Китае, что законно в вашем случае, и стройте график оплаты исходя из этого.

У международного перевода три вида расходов: комиссия банка-отправителя, сборы банков-посредников и маржа при конвертации валюты в баты. На крупной покупке важнее всего маржа: разница 0,5% на 15 млн бат (≈ 448 000 $) — около 75 000 бат.

• Спросите тайский банк, конвертирует ли он сразу при поступлении или позволяет сначала держать валюту; валютный депозит даёт выбрать момент конвертации.
• Узнайте у обоих банков итоговую стоимость и какие банки-посредники участвуют.
• Узнайте в отделении банка-получателя стоимость FET или справки и входящих переводов.

Сроки

Уточните в конкретном отделении банка-получателя, можно ли открыть счёт, когда ожидать поступления денег и сколько оформляется FET или справка, и назначайте дату сделки с учётом этих ответов. Закладывайте запас: международные переводы и выдача документов могут затянуться.

При покупке на стадии строительства на каждый платёж нужен свой документ. Храните их вместе: юристу понадобится полный комплект при передаче.

Иностранец может вывести деньги от продажи за рубеж. Банк попросит договор купли-продажи, документы о регистрации в Земельном департаменте и подтверждение того, как деньги изначально пришли; проще всего это доказать вашим FET. Налоги при продаже удерживаются в Земельном департаменте, поэтому выводите уже чистую сумму.

Для вилл в лизхолде и структур через компанию принцип тот же, но документов больше, и это ещё одна причина хранить каждый платёжный документ с самого начала. Налоги и сроки описаны в гайде о продаже, а примеры расчётов — в гайде о налогах и сборах.

Если вы присматриваете кондо во фрихолде и хотите до подписания проверить маршрут оплаты у юриста, опишите свою ситуацию, и мы познакомим вас с независимым специалистом.