Покупка виллы на Пхукете через тайскую компанию: закон, риски и проверки 2026 года

Иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Тайская компания с ограниченной ответственностью может, если считается тайской, то есть на практике больше половины её акций у граждан Таиланда. Много лет виллы на Пхукете продавали иностранцам именно так: создаётся компания, иностранному покупателю 49%, тайским физлицам остальное, компания покупает землю и дом. Аргумент простой: земля в собственности, а компания под контролем покупателя.

Проблема в слове «контроль». Если иностранец контролирует компанию-владельца земли через деньги, голоса или скрытые соглашения, компания не является по-настоящему тайской, а вся схема — обход Земельного кодекса.

Законные тайские компании с иностранными акционерами существуют: это действующие бизнесы с реальными тайскими партнёрами, вложившими реальные деньги. Компанию, созданную только для владения одной виллой одной иностранной семьи, выдать за такой бизнес очень трудно.

Важны три правила.

1. Земельный кодекс. Компания считается иностранной для владения землёй, если иностранцам принадлежит больше 49% капитала или иностранцы составляют больше половины акционеров. Такая компания владеть землёй не может.
2. Закон об иностранном бизнесе. Таец, держащий акции в интересах иностранца для обхода закона, и иностранец, который это организовал, совершают уголовное преступление. Наказания: штрафы, лишение свободы и решения суда о ликвидации компании или прекращении участия.
3. Применение Земельного кодекса. Землю, приобретённую с нарушением, могут обязать продать, а власти вправе проверить, на чьи деньги она куплена.

Кто считается номиналом

Проверяющие смотрят на суть, а не на реестр акционеров:

• Оплатил ли тайский акционер акции своими деньгами или их профинансировал иностранец?
• Получает ли тайский акционер дивиденды, голосует ли, несёт ли риск — или подписал бланки передачи акций без даты, заявление об уходе или договор займа, который обнуляет его долю?
• Кто подписывает документы по счёту, оплачивает счета и живёт на вилле?
• Используются ли привилегированные акции или соглашение акционеров, чтобы иностранец с 49% контролировал «тайскую» компанию?

Схемы на привилегированных акциях, заранее подписанных передаточных документах или займах тайским акционерам — ровно то, что ищут проверяющие.

Раньше закон применяли редко. В 2026 году это уже не так.

• 20 июня 2026 года Департамент развития бизнеса (DBD) провёл на Пхукете проверки номинальных схем. Тайские СМИ сообщили о 10 компаниях с подозрением на номинальную схему, связанную с владением землёй, ещё 39 требуют дальнейшей проверки, общая сумма проверяемых активов превышает 231 млн бат. Это подозрения в ходе проверки, а не решения суда.
• В начале июля правительство усилило кампанию и назвало номинальное владение одной из самых серьёзных угроз экономике, повторив, что законные иностранные инвестиции приветствуются.
• На Самуи и Пангане DBD проверяет более 11 000 компаний с иностранными акционерами. Большинство из них — законный бизнес: само иностранное участие не доказывает номинальную схему.
• Тайские юридические фирмы сообщают о циркуляре Министерства внутренних дел от августа 2026 года о номинальном владении землёй иностранцами.

На рынке это уже видно: покупатели откладывают сделки с виллами через компанию, а юристы задают всё более жёсткие вопросы о происхождении денег.

Мы обновим раздел, когда появятся официальные итоги. К продавцу, который уверяет, что проверки его схемы не касаются, относитесь осторожно, пока это не подтвердит ваш собственный юрист.

Для большинства иностранных покупателей вилл эти варианты полностью снимают проблему номиналов.

Зарегистрированная аренда плюс право на дом

Аренда земли на 30 лет, зарегистрированная на чаноте, плюс право собственности на здание или зарегистрированный суперфиций. Вы не владеете ничем запрещённым, и всё отражено в публичном реестре. Это стандартный путь, он подробно разобран в гайде о фрихолде и лизхолде.

Кондо во фрихолде или вилла-кондоминиум

Некоторые проекты регистрируют виллы как юниты кондоминиума. Если проект действительно зарегистрирован как кондоминиум, а юнит в иностранной квоте, его можно оформить во фрихолд на себя. Проверьте регистрацию, квоту и правила проекта.

Настоящий бизнес

Если вы действительно ведёте бизнес в Таиланде с реальными тайскими партнёрами, компания может владеть недвижимостью, которую этот бизнес использует. Это решение про бизнес с бухгалтерией, налогами и лицензиями, а не способ владеть домом для отдыха.

Инвестиционный режим для земли

Земельный кодекс позволяет иностранцу, который ввёз не менее 40 млн бат и держит их в разрешённых законом инвестициях, подать заявление на владение до одного рая жилой земли. Разрешения выдают редко и долго. Этим путём пользуются единицы.

Многие владельцы купили так много лет назад по совету специалистов. Паника не поможет, поможет проверка.

1. Соберите досье. Регистрационные документы компании, список и история акционеров, подтверждение оплаты акций каждым тайским акционером, банковские выписки, титул на землю и все побочные соглашения (займы, залоги акций, передаточные распоряжения без даты, доверенности).
2. Отдайте его независимому тайскому юристу. Не той фирме, что создавала структуру. Задайте прямой вопрос: выдержит ли компания проверку DBD с акцентом на то, кто её финансировал?
3. Получите законный план реструктуризации или продажи. Независимый юрист сначала изучает исходную покупку, кто её финансировал, конечных владельцев, титул, кредиторов и налоги и определяет, кто вправе законно владеть землёй. Новая аренда сама по себе не исправляет незаконную номинальную схему, а компанию нельзя просто ликвидировать, пока она владеет землёй.
4. До этого держите компанию в порядке. Годовая отчётность, аудит, налоговые декларации и реальный юридический адрес. Спящие компании без отчётности привлекают внимание.
5. Планируйте заранее, если думаете о продаже. Покупатели и их юристы теперь внимательно изучают структуры через компанию. Чистая и документированная продаётся, сомнительная может не продаться.

Для владельцев из России и СНГ отдельный практический момент: держите доказательства происхождения средств (выписки, договоры, налоговые документы) в переводе на английский или тайский. Именно о деньгах спросят в первую очередь.

Если вам предлагают виллу через компанию, эти вопросы помогут отличить защитимую структуру от рискованной. Просите документы, а не заверения.

• Кто тайские акционеры и сколько каждый заплатил за акции? Покажите банковские подтверждения.
• Есть ли договоры займа, залоги акций, передаточные распоряжения без даты, права по привилегированным акциям или соглашения акционеров в пользу иностранной стороны?
• Чем компания занимается, кроме владения этой виллой? Покажите аудированную отчётность и налоговые декларации за три года.
• Получала ли компания письма или визиты от DBD, Земельного департамента или полиции?
• Почему вилла не продаётся через зарегистрированную аренду?
• Готов ли продавец за свой счёт переоформить объект в аренду до передачи?

Продавец с чистой структурой ответит быстро и письменно. Расплывчатые ответы или давление «подпишите поскорее» и есть ответ. Если сомневаетесь, выберите объект, которому компания не нужна вовсе: в нашем каталоге у каждого объекта указана форма владения, а ещё можно попросить нас проверить структуру до решения.