Титулы на землю и проверка объекта на Пхукете: чанот, нор сор 3 гор и что должен проверить юрист

Тайские документы на землю неравноценны. Аренду, суперфиций и залог можно зарегистрировать только на определённых документах, а границы у слабых документов неопределённые.

У квартиры в кондоминиуме свой документ — свидетельство на юнит (чанот хонг чуд), выдаётся на каждую зарегистрированную квартиру.

На Пхукете самая желанная земля у моря и на склонах — та же, где чаще всего проблемы с историческими притязаниями, захватом государственной земли и границами лесов. Сам по себе чанот не гарантия, а отправная точка для проверок ниже.

Копий от продавца недостаточно. Независимый юрист запрашивает официальные данные в Земельном департаменте и сравнивает их с тем, что вам продают.

• Владелец: зарегистрированный владелец совпадает с продавцом (или компанией-продавцом), а подписант имеет полномочия.
• Обременения на обороте титула: залоги, действующие аренды, узуфрукт, суперфиций, сервитуты, судебные решения и аресты. Заложенный участок можно продать только с согласия банка и планом погашения залога.
• Границы и площадь: отмежёванная площадь совпадает с буклетом; при сомнениях заказывают межевание.
• История: как и когда титул выдан или повышен. В Таиланде отзывали титулы, выданные на бывшей государственной или лесной земле.
• Подъезд: у участка есть законный выход на дорогу общего пользования или зарегистрированный сервитут через соседа. Грунтовка, по которой можно проехать сегодня, — это не право проезда.

Для кондо аналогичные проверки — свидетельство на юнит, регистрация здания как кондоминиума, состояние иностранной квоты и письмо юрлица кондо об отсутствии долгов по взносам.

Хороший титул не значит, что можно строить или что построенное законно.

• Разрешение на строительство и ввод: у готовой виллы сравните чертежи из разрешения с домом. Лишние этажи, бассейны или комнаты без разрешения создают проблемы со страховкой, перепродажей и лицензией на аренду.
• Правила для склонов: экологическое зонирование Пхукета пересмотрели в декабре 2024 года, в том числе разрешив с ограничениями застройку в части диапазона высот 80–140 м. Высота над морем, уклон и высота здания — разные критерии, поэтому до покупки земли получите заключение по конкретному участку: зона, допустимая высота, процент застройки и отступы.
• Отступы от берега и ограничения высоты: в прибрежных зонах ограничены высота и расстояние до моря.
• Экологическая экспертиза (EIA): по национальной категории жилых зданий EIA может требоваться при 80 и более квартирах или при полезной площади от 4 000 м², а у Пхукета есть и свои экологические правила. Проверьте фактическую категорию проекта и одобрение по чертежам разрешения. Продажа до одобрения — тревожный знак; см. гайд о новостройках.
• Назначение земли для аренды: если планируете регистрацию малого размещения, назначение земли и тип здания должны это допускать; см. гайд о законной аренде.

Продавец

• Физлица: личность, семейное положение (может понадобиться согласие супруга), претензии к ним.
• Компании и застройщики: регистрация, директора и уполномоченные лица в Департаменте развития бизнеса, финансовая отчётность, суды, сданные проекты. Если земля в собственности компании, см. гайд о тайской компании.

Договор

• Цена, что в неё входит (мебель, оборудование), и график платежей, привязанный к условиям, а не только к датам.
• Кто платит каждый налог и сбор при регистрации.
• Условия задатка: возврат при неудачной проверке, с прописанными условиями.
• Для аренды: срок, регистрация, переход к наследникам, уступка, формулировка продления и судьба дома в конце срока.
• Для новостроек: спецификации, срок сдачи, неустойка за задержку и ваши права при отказе в разрешениях.
• Язык: двуязычный договор, тайскую версию проверяет ваш юрист.

Для покупателей из России и СНГ: доверенность на юриста (если сделка дистанционная) оформляют у нотариуса с апостилем или консульской легализацией и переводом на тайский. Заложите на это 2–4 недели.

Проверка типичной виллы или кондо на Пхукете занимает около двух–четырёх недель и обычно стоит фиксированную сумму или процент; возьмите письменные сметы у двух-трёх независимых фирм с прописанным объёмом работ (запрос в Земельный департамент, отчёт, проверка договора). Это самая дешёвая страховка во всей сделке.

Тревожные признаки

• Давление внести крупный невозвратный задаток до проверки.
• Нет копии титула или титул на другое имя с туманным объяснением.
• Слабый документ на землю, который выдают за «то же, что чанот».
• Подъезд по незарегистрированной дороге через чужую землю.
• Постройки или комнаты, не совпадающие с разрешением.
• Продажа новостройки до одобрения EIA или разрешения на строительство.
• Структура через компанию, где тайские акционеры не могут показать свои вложения.
• Юрист продавца предлагает «вести обе стороны».

Если видите два признака и больше, уходите: на Пхукете хватает объектов с чистыми документами. У каждого объекта в нашем каталоге указана форма владения, а до решения мы можем познакомить вас с независимым юристом.