Короткий ответ по типу жилья
| Что покупаете | Может ли иностранец владеть? | Обычная схема |
|---|---|---|
| Квартира в кондо | Да, фрихолд | В пределах квоты 49% здания (Закон о кондоминиумах, ст. 19) |
| Дом / вилла (строение) | Да | Собственность на строение или зарегистрированный суперфиций |
| Земля под виллой | Нет (на своё имя) | Зарегистрированная аренда до 30 лет (Гражданский кодекс, ст. 540) |
| Земля через тайскую компанию | Только если компания действительно принадлежит тайцам | Номинальное владение — уголовное нарушение |
Честная формулировка для виллы: дом ваш, землю вы арендуете на 30 лет. Всё, что продавец добавляет сверху («продление до 90 лет», «почти как фрихолд»), нужно читать в договоре.
Как работает аренда земли на 30 лет
Аренда дольше трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, иначе после трёх лет её не защитить, а обычная аренда ограничена 30 годами. Регистрация стоит 1% от всей арендной платы за срок плюс 0,1% гербового сбора, обычно платит арендатор.
Продления в договорах (30+30+30) — это обещания сторон, а не зарегистрированные права. Решение Верховного суда 2023 года (№ 4655/2566), широко обсуждавшееся в 2025-м, по обстоятельствам дела не признало заранее оговорённое продление сверх 30 лет. Считайте покупкой зарегистрированные 30 лет, а всё после — бонусом, который можно не получить.
Аренда на 99 лет обсуждалась в 2025 году и, по сообщениям, отложена; это не закон.
Владение домом: собственность на строение и суперфиций
Обычная схема для виллы сочетает аренду земли с правами на строение. Либо дом переоформляется на ваше имя, либо у вас суперфиций: зарегистрированное право владеть постройкой на чужой земле, до 30 лет или пожизненно для владельца или держателя.
Проверьте три вещи: право на строение зарегистрировано, его срок совпадает с арендой, и что с ним будет в конце срока или в случае смерти. Пожизненный суперфиций заканчивается со смертью; срочный обычно переходит к наследникам на остаток срока. О наследовании — в гиде наследование недвижимости в Таиланде.
Покупка через тайскую компанию
Тайская компания может владеть землёй, а иностранец — до 49% её акций. Остальное должно принадлежать настоящим тайским инвесторам, вложившим свои деньги. Номинальные тайские акционеры, которые только дают имя, — уголовное нарушение по Закону об иностранном бизнесе.
Это не теория. 20 июня 2026 года Департамент развития бизнеса проверял компании на Пхукете: 10 подозреваются в номинальном владении, ещё 39 под проверкой, активы — более 231 млн бат. Смотрят, кто финансирует, контролирует и получает выгоду. Иностранная доля сама по себе законна; схема, скрывающая иностранный контроль, — нет. Прочитайте владение виллой через тайскую компанию, прежде чем рассматривать этот вариант.
Что проверить до оплаты
- Документ на землю. Для виллы принимайте только Чанот (Nor Sor 4 Jor); избегайте Sor Por Kor и Sor Kor 1. См. документы на землю и проверка.
- Аренда и права на дом зарегистрированы в Земельном департаменте, а не только подписаны.
- Кто владелец земли и не в залоге ли она.
- Разрешение на строительство против того, что построено.
- Независимый тайский юрист, работающий на вас, а не на застройщика.
Правила меняются; подтвердите у независимого тайского юриста до внесения депозита.
Частые вопросы
Может ли иностранец владеть домом в Таиланде?
Да, строением, но не землёй под ним. Иностранец владеет домом или держит зарегистрированный суперфиций, а землю арендует до 30 лет. Исключение — квартиры в кондо: их можно купить во фрихолд в пределах квоты 49%.
Надёжна ли аренда 30+30+30?
Зарегистрировать можно только первые 30 лет. Продления — обещания в договоре, и решение Верховного суда 2023 года по обстоятельствам дела их не признало. Оценивайте объект на 30 лет.
Можно ли купить землю на Пхукете через тайскую компанию?
Только если компания действительно принадлежит тайцам большинством и с реальными тайскими вложениями. Номинальные акционеры — уголовное нарушение, а в июне 2026 года на Пхукете компании проверяли на номинальность.
Источники
Это редакционный материал, а не юридическая или налоговая консультация. Правила в Таиланде меняются: перед задатком проверьте свой случай у независимого тайского юриста.
